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《常州市住宅物业管理条例》系列解读(1) 作者:澳门新濠天地  2019-07-12

  本月起施行的《常州市住宅物业管理条例》,是我市拥有地方立法权后制定的地方性法规。

  该条例在《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《常州市物业管理办法》的基础上,针对我市住宅物管中存在的主要问题和实际情况,作了进一步的细化和补充,既突出地方特色、推动行业发展,又注重解决主要矛盾、保障公众权益,被省人大常委会确定为2018年“设区市立法精品示范工程”项目。

  《条例》明确将住宅小区物管纳入共建、共治、共享的社会治理体系,明确市、辖市(区)人民政府、街办(镇政府)、社区居(村)委会在物管中的职责,并推进行政执法进小区,引导和鼓励第三方机构参与管理。

  《条例》对各级政府主管部门的物管职责进行了细化,初步构建了市、辖市(区)、街办(镇政府)、社区居(村)委会四级物管体系。

  《条例》规定,市、辖市(区)政府应当加强组织领导,将物管纳入社会治理体系,实施网格化管理。其中,市物管部门负责建立完善物管分级培训体系;对全市住宅专项维修资金和物业收费实施监督管理;建立和管理市物管公共服务平台和物管信用信息系统;制定物业服务合同、承接查验协议示范文本等。

  辖市(区)物管部门具体负责前期物业招投标管理,指导、监督业主大会、业委会、物管会筹建、换届、备案及日常工作等,责令限期改正或者撤销业主大会、业委会和物管会的违法决定,负责本辖区住宅专项维修资金的监督管理,负责物管信用信息的采集、复核、推送及参与惩戒失信行为,协调老旧小区整治及实施物管。

  街办(镇政府)主要职责包括:建立多方参与的物业管理联席会议,协调处理物管重大事项;指导、协助和监督辖区内业主大会、业委会的筹建、换届以及物业企业的选聘、交接等;组织成立物管会;设立物业纠纷人民调解委员会,协调处理物管矛盾纠纷;制定辖区内物管应急预案等。

  社区居(村)委会职责主要有:指导和监督业主自治;牵头建立由业主、业委会、物业企业、社区居(村)委会组成的日常沟通、协商机制,及时协调、处理社区内物管矛盾纠纷;参与监督住宅专项维修资金和公共收益的管理和使用。

  针对小区中涉及相关部门的突出矛盾,《条例》全面推进行政执法进住宅小区,明确规定,城管、公安、民政、财政、规划、城建、园林绿化、市场监管、消防、环保、价格、信用信息等主管部门,按照各自职责,执法进小区,并明确了各部门职责。

  其中,城管依法查处违法搭建、破坏城市及小区容貌、制造生活噪声和建筑施工噪声、乱设摊点、占用和毁坏绿地和绿化、违规弃置废弃物等违法行为。

  公安机关负责小区治安管理,包括依法查处阻碍业主自治、侵害业主权益的行为;监督检查安防设施的设置及维护;指导小区汽车停放、停车泊位以及限速标志的设置,参与停车矛盾纠纷处理;协助房屋租赁的监管等。

  消防部门负责物业企业履行消防安全职责的监督检查,依法查处影响消防设施和消防通道使用等违法违规行为。

  城建部门负责督促建设、施工单位及时履行房屋及相关设施设备的保修责任;受理并处理由房屋质量引发的投诉等。

  《条例》还对“如何管”进行了方向性规定,鼓励采用新技术、新方法,提高服务与管理水平。

  《条例》规定,市物管部门应当会同相关部门,建立并推广使用市物管公共服务平台,并纳入市政府公共服务平台,用于业主电子投票、物管信息公开和纠纷投诉处理等。同时,鼓励利用互联网等开展物管活动。

  政府及其相关部门可以通过购买服务等方式,引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与物管。鼓励业主自治组织、建设单位、物业企业等委托第三方机构,开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等。

  市、辖市(区)物管部门应当建立培训制度,定期对物管相关人员进行物管法律、法规和业务知识培训,所需经费列入同级政府财政预算。

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