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岳阳市市场监督管理局点评房地产业及汽车买卖中格式合同“霸王条款” 作者:澳门新濠天地  2019-03-26

  国家市场监督管理总局确定2019年格式条款集中规范和整治的重点是房地产业和汽车买卖。现曝光房地产业及汽车买卖17条格式合同“霸王条款”,提醒广大消费者在购房和购车时要仔细查看合同条款,避免误入经营者设置的消费陷阱。

  1、条款内容:商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格,取得《工程竣工验收报告》,商品房达到上述条件后,出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任。

  市监点评意见:《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”商品房达到交付条件、符合一定质量标准并不等同于出卖人已经在交付期限内向购房者交付商品房,该条款有刻意混淆两个概念以免除自身义务的嫌疑。根据《合同法》第四十条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。因此,该条款约定出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任,涉嫌免除了出卖人应当承担的违约责任。

  2、条款内容:关于交房之补充约定:合同第十一条规定的房屋交接时出卖人应当出示的证明文件包括:该商品房竣工验收合格证明文件。出卖人交房时未提供相应证明文件或证明文件不齐全的,买受人有权要求出卖人在合理期限内向其提供,买受人不得以此拒绝接收房屋和要求出卖人承担逾期交房的责任。

  市监点评意见:国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后,方可交付使用。”住建部《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。”因此,房地产开发企业在交付房屋之前应取得商品房竣工验收合格证明文件,否则购房者可以拒绝接收,如果逾期的可以要求开发商承担违约责任。该条款涉嫌排除买受人权利、免除出卖人的违约责任。

  3、条款内容:《买卖合同》所指的规划变更,不包括因政府行为所导致的规划变更。在《买卖合同》签署后,若因政府行为导致项目整体用地规划方案和/或设计规划方案变更,甲方无需按照《买卖合同》的约定另行通知乙方,亦无需承担任何赔偿或其他法律责任。

  市监点评意见:《商品房销售管理办法》第二十四条规定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任”。据此,房地产开发企业在规划变更后,有法定义务在期限内通知买受人,买受人有权利解除合同和退房,房地产开发企业不履行通知责任的则需承担买受人退房的违约责任。因此,该条款约定甲方无需通知乙方,并且不承担任何赔偿责任或法律责任的约定,涉嫌排除买受人的知情权、解除合同以及要求甲方承担违约责任的权利。

  4、条款内容:保修期间房屋不能居住使用的,出卖人提供临时居住房屋或者相应的租金作为补偿后,不再承担其它赔偿。

  市监点评意见:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”在保修期内,因房屋质量问题导致商品房需要维修的,按照上述司法解释规定,出卖人应承担房屋修复费用及修复期间造成买受人的其他损失,除了另外租住房屋的费用外,还有可能包括因不能使用房屋而导致的其他直接或间接损失。上述合同条款中“出卖人提供临时居住房屋或者相应的租金作为补偿后,不再承担其它赔偿”的约定,涉嫌免除了出卖人应当承担赔偿买受人其他损失的责任。

  5、条款内容:买受人购买力、财产等自身客观情况发生变化;出卖人财产、经营状况等自身客观情况发生变化;房产因市场变化而贬值或升值;国家或银行商业贷款政策发生变化等均属商业风险范畴,任何一方不得据此主张解除或变更合同。拒不履行合同义务的,应依法或依约承担违约责任。

  市监点评意见:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该条款中“国家或银行商业贷款政策发生变化”超出商业风险范围,不可归责于一方当事人。双方可以解除合同,出卖人扣除合理费用后返还买受人支付的费用。该条款涉嫌排除了买受人解除合同的权利,加重买受人的责任。

  6、条款内容:本房地产项目内停车场(包括地面停车位、地下室的车位、车库、商业会所)及其他出卖人投资建造且未分摊给住户面积的经营性房产和设施的权属归出卖人所有。出卖人有权通过出售、附赠或者出租的方式进行出租。

  市监点评意见:根据《物权法》第七十四条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”根据上述法律规定,规划内的车位、车库等归开发商所有;而由道路、绿地等开辟而来的则属业主所有,该条款直接规定归开发商所有,涉嫌侵犯了业主的所有权,排除业主的权利。

  7、条款内容:本房地产发票在买受人付清全部房款并办理入伙手续后,由出卖人同意安排开具发票。

  市监点评意见:《消费者权益保护法》第二十二条规定:“经营者提供商品或者服务,应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据。”《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定:“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下,由付款方向收款方开具发票。”根据上述规定,买受人在付清全部房款后就可以要求开具发票。而该条款对开具发票增加了“办理入伙手续”的条件,还设置了“由出卖人同意”的前提条件,涉嫌排除买受人的权利。

  8、条款内容:若买受人在入伙验收核查中发现房屋存在其他质量问题,应在验收期限届满之日起7日内在《收楼意见书》中一次性书面提出,买受人有权要求出卖人在《质量保证书》规定的保证期限内承担保修责任,但无权以此为由拒绝办理入伙手续,出卖人不承担因此造成的延期交楼的违约责任。

  市监点评意见:《商品房销售管理办法》第三十五条规定:“商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。”该条款要求买受人在入伙验收核查中一次性提出,涉嫌排除了买受人在交付使用后发现存在质量问题提出核验的权利。《合同法》第一百四十八条规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”因此,因房屋质量不合格,买受人有拒绝入伙收房的权利。该条款规定买受人不能拒绝收房并且出卖人不承担延期交楼的违约责任,涉嫌排除了买受人的权利和出卖人的义务。

  9、条款内容:双方同意对合同第二十八条进行变更和补充:出卖人销售广告、宣传资料为要约邀请,符合要约条件须是出卖人在合同生效前作出的有效的销售广告、宣传资料,且应同时满足《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的条件。出卖人所作的其他说明或者广告,如样板房、临时构筑物、装饰物、销售模型等均为要约邀请,双方同意上述说明或广告、样板房及销售模型等均不构成要约或者合同内容,双方不受其约束。

  市监点评意见:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”该条款前半段符合司法解释的规定,但是后半段用“其他说明或广告”“如样板房、临时构筑物、装饰物、销售模型等”等将前半段的约定排除,而样板房等恰恰是对房屋及相关设施的说明,可能对合同订立和价格确定产生重大影响,应视为要约。该条款约定双方不受其约束,涉嫌免除了出卖人的义务、排除购房人的权利。

  市监点评意见:根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条的规定,经营者不得作出含有“规定经营者单方享有解释权或最终解释权”等内容的规定。该条规定扩大了经营者单方解释合同的权利。

  12、条款内容:本合同一式二份,甲、乙双方各一份,双方签字(章)后生效,车辆交接完毕本合同收回甲方。

  span市监点评意见:合同及支付凭证是出现合同纠纷后消费者依法维权的重要依据,经销商无权收回。同时车辆交接完毕后,还有诸多后合同义务需要履行。此规定有损害消费者权益之嫌。

  13、条款内容:甲(销售商)乙(消费者)双方应诚信履约,如因一方违约,应赔偿由此给对方造成的损失,并按以下标准支付对方违约金:1、甲方违约的,向乙方支付乙方所交定金的50%作为违约金,金额不足2000元的按2000元计算,但最高额不超过3000元;2、乙方违约向甲方支付所交定金的50%作为违约金,金额不足2000元的按2000元计算,但最高额不超过5000元。

  /span市监点评意见:《合同法》第五条规定,“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。该条在规定双方违约责任时,对经营者和消费者设定违约金的上限不相当,有违合同公平原则。

  14、条款内容:甲方将在新车到达做完PDI售前检查后,确定车辆无问题方可通知乙方提车,若有问题甲方应本着客户至上的原则,联系生产厂家更换车辆交付日期自动延长10至20天,乙方不得对此提出异议或退定。

  市监点评意见:《合同法》第一百二十一条规定,“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任”。所以,该条款是免除经营者责任、排除消费者权利的条款。

  15、条款内容:在甲方向乙方发出金融机构不同意贷款的通知后,乙方应在接到通知后三日内或至迟在甲方按照本合同乙方记载的通讯地址发出通知后的十日内,与甲方办理退还定金及解除合同手续。若乙方未在上述期限内与甲方办理解除合同手续的,甲方将不予返还乙方定金。

  市监点评意见:该条将消费者在办理合同解除手续时存在的期限违约问题,设置不予返还定金的较重责任,加重了消费者的负担。

  16、条款内容:双方签订合同后,需方若无故解除合同,所付的车款将作为违约金支付供方。(注:合同对供方的违约责任没有规定。)

  市监点评意见:《合同法》第五条规定,“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。该条规定了购车方违约的违约金,而对经营者没有作出规定,有违合同公平原则。

  市监点评意见:根据相关规定,进口汽车同样适用三包规定。该条款设定“买方自愿同意无保修”,是经营者预先拟定,未与对方协商,有排除消费者保修权之嫌。

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